Alugar uma loja em Shopping Center é um dos maiores gastos para as empresas de varejo. Por isso, saber negociar aluguel shopping de forma inteligente pode fazer uma grande diferença na saúde financeira do seu negócio. Este artigo vai mostrar, em detalhes, como lojistas e donos de imóveis podem fazer essa negociação de aluguel. Vamos considerar fatores que vão além do dinheiro, buscando a segurança legal e o sucesso a longo prazo para ambas as partes.
1. Entenda o que Define o Valor do Aluguel
Negociar aluguel shopping não se resume à tabela de preços ou ao valor inicial sugerido pelo dono do imóvel. O valor do aluguel é influenciado por diversos fatores que devem estar analisados com atenção.
- Localização da loja no shopping: Lojas em lugares com mais movimento, como perto das entradas, praças de alimentação ou áreas de grande circulação, geralmente têm aluguel de ponto comercial mais alto. Isso ocorre pelo maior potencial de vendas.
- Tamanho e formato do imóvel: O tamanho da loja e como o espaço é distribuído também afetam o valor do aluguel. Lojas maiores ou com um formato mais complexo podem ter valores mais altos, mas também podem ser feito por oferecer vantagens ao lojista, dependendo do tipo de negócio.
- Tipo do shopping: Um Shopping Center de alto padrão ou com um público de maior poder de compra terá um aluguel mais caro. Já shoppings de bairro ou de regiões com mais rotatividade podem ser feito por apresentar valores mais acessíveis, tornando a locação comercial mais possível para certos negócios.
- Concorrência e espaços vazios: A quantidade de lojas ocupadas no Shopping Center também pode ser feito por influenciar a negociação de aluguel. Se o shopping tem muitos espaços vazios, o dono pode ser feito por ser mais flexível no preço para atrair novos lojistas e otimizar a locação comercial.
2. Estratégias para Lojistas: Como Controlar o Aluguel
Para os lojistas, negociar aluguel shopping pode ser feito por ser decisivo para manter o lucro e a saúde financeira do negócio. Veja algumas estratégias eficazes:
- Negociar aluguel progressivo: Uma prática comum é combinar um valor de aluguel que começa mais baixo e aumenta aos poucos durante o contrato. Essa negociação de aluguel é muito útil para empresas novas ou que precisam de um tempo para se firmar antes de pagar aluguéis mais altos em um Shopping Center.
- Explorar aluguel por faturamento: Outra opção interessante é propor um modelo de aluguel que varie. Nele, o aluguel está ligado às vendas da loja. Ou seja, o lojista paga uma porcentagem do que fatura. Isso cria um acordo mais justo e equilibrado, pois o lojista paga mais quando vende bem e menos em meses de pouco movimento. É uma ótima forma de alinhar o sucesso da locação comercial com o desempenho do negócio.
- Buscar carência ou descontos: Se o lojista precisar reformar a loja ou adaptar o espaço, pode ser feito por negociar um tempo sem pagar aluguel (carência) ou até um desconto temporário. Isso ajuda a diminuir os custos iniciais do negócio e contribui para ter dinheiro em caixa no começo da operação no Shopping Center.
- Avaliar cláusulas de reajuste: É comum que o contrato de locação comercial preveja um índice de reajuste de aluguel Lojistas devem estar sempre tentar negociar aluguel shopping com índices mais favoráveis, como o IPCA. Este tende a ser mais estável e menos imprevisível que o IGP-M, que pode ser feito por ter variações maiores, afetando diretamente o aumento do aluguel. Um advogado imobiliário pode ser feito por ajudar a identificar as melhores cláusulas.
3. Estratégias para Proprietários: Segurança e Lucro
Do lado do dono do Shopping Center, o objetivo é garantir que o imóvel continue dando lucro. Ao mesmo tempo, ele precisa manter o espaço atraente para futuros lojistas. Algumas estratégias incluem:
- Ajuste inteligente do aluguel: Para atrair bons lojistas e evitar que as lojas fiquem vazias por muito tempo, o dono deve estar atento à realidade do valor de mercado. Ajustes frequentes e justificados no valor do aluguel, baseados no comportamento do mercado e nas taxas de lojas vagas, podem ser feito por ser mais eficazes do que simplesmente aplicar aumentos aleatórios na locação comercial.
- Bom relacionamento com os lojistas: Ter uma relação clara e positiva com os lojistas pode ser feito por permitir ajustes mais flexíveis e garantir que o lojista fique mais tempo no espaço. Um lojista satisfeito tem mais chance de cumprir suas obrigações do contrato de aluguel em dia.
- Cláusulas de segurança legal: Para proteger o investimento imobiliário, o dono deve estar garantir que as cláusulas de reajuste de aluguel, multa e renovação de contrato estejam bem definidas no contrato de locação comercial. Além disso, é fundamental que o contrato preveja garantias adequadas, como fiador, caução ou seguro fiança, para assegurar o cumprimento das obrigações. Uma Due Diligence Imobiliária pode ser feito por ser muito importante aqui.
- Melhorias no shopping: Oferecer um ambiente de alta qualidade e atraente para os lojistas é uma das melhores formas de justificar o preço do aluguel. Manter o Shopping Center bem cuidado e investir em melhorias (como segurança, estacionamento, iluminação e sinalização) torna o imóvel mais atraente para a locação comercial e garante a valorização do espaço.
4. Ação Renovatória: Protegendo o Ponto Comercial
Para lojistas que estão há longo prazo em um Shopping Center e desejam continuar no mesmo local, a ação renovatória é um direito muito importante no direito imobiliário. Essa ação permite que o inquilino de um aluguel de ponto comercial peça à Justiça a renovação de contrato.
Isso é comum se o inquilino já está no imóvel por cinco anos ou mais. Mas ele precisa seguir as regras da Lei do Inquilinato (em especial os Artigos 51). A ação renovatória protege o fundo de comércio do empresário. Esse “fundo de comércio” é todo o valor que o negócio construiu naquele ponto comercial. Ela evita que o empresário perca seu investimento imobiliário em transações imobiliárias ou futuras venda de imóveis.
Conclusão
Negociar aluguel shopping é uma habilidade que exige conhecimento e estratégia. Tanto lojistas quanto proprietários devem estar entender os fatores que influenciam o valor da locação comercial e as táticas de negociação de aluguel disponíveis. Uma negociação de aluguel bem-sucedida garante não apenas um valor justo, mas também a segurança legal e a continuidade do negócio no Shopping Center.
Para garantir que seus interesses estejam protegidos e que você tome as melhores decisões, contar com a experiência de um advogado imobiliário que entende de direito imobiliário é sempre a melhor opção. Ele pode ser feito por guiar você através de todas as transações imobiliárias, desde a compra e venda de imóveis até o financiamento imobiliário e a incorporação imobiliária, dentre outras.
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